вторник, 27 ноября 2012 г.

Барашева Елена Викторовна, к.э.н., старший преподаватель кафедры общеобразовательных дисциплин НОУ ВПДО «Байкальский гуманитарный институт», Зедгенизова Ирина Ивановна, к.п.н., доцент кафедры общеобразовательных дисциплин НОУ ВПДО «Байкальский гуманитарный институт», Российская Федерация, г. Иркутск Экономико-правовые аспекты долевого строительства многоквартирных жилых домов


Барашева Елена Викторовна, к.э.н.,
старший преподаватель кафедры
общеобразовательных дисциплин
 НОУ ВПДО «Байкальский гуманитарный институт»,

Зедгенизова Ирина Ивановна, к.п.н.,
 доцент кафедры общеобразовательных дисциплин
 НОУ ВПДО «Байкальский гуманитарный институт»,
Российская Федерация, г. Иркутск

Экономико-правовые аспекты долевого строительства
многоквартирных жилых домов


По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие: во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо,  ПБОЮЛ, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве); другая сторона - участники долевого строительства - во многих случаях характеризуется множественностью лиц. Во-вторых, цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли
В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение иной объект недвижимости - должен быть и построен подрядчиком, и в целом передан заказчику). В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку «объектом долевого строительства» ст. 2  Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав.
В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства. Участие в долевом строительстве всегда сопряжено с определенным риском.
Кроме того, с принятием Федерального закона №214-ФЗ, все договоры долевого участия в строительстве подлежат обязательной государственной регистрации. Только после этого юридический документ вступает в законную силу. Причем, зарегистрировать договор участия в долевом строительстве и ипотеку земельного участка аренды в пользу участников долевого строительства невозможно, если запись о праве собственности или долгосрочной (более года) аренды на земельный участок не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Зарегистрированный надлежащим образом договор исключает возможность «двойной» продажи одной и той же квартиры.
Права и обязанности по договору участия в долевом строительстве возникают только с момента его государственной регистрации, то и расчет с застройщиком по договору должен производиться только после осуществления процедуры государственной регистрации, а не в момент подписания договора.
Успешное заключение договора и его государственная регистрация не гарантирует своевременное окончание строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
При реализации и защите прав потребителей в строительстве можно применять  неустойку (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).
 Неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения). По своей сути обязательство по оплате неустойки состоит в обязанности должника заплатить определенную денежную сумму, если его обязательства по договору будут исполнены ненадлежащим образом, с нарушением срока исполнения, либо вообще не будут исполнены.
Потребитель в качестве кредитора вправе требовать уплаты неустойки,  независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Для взыскания неустойки достаточно установления факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Доказывания причинения при этом убытков не требуется (ст. 330 ГК РФ). Согласно ст. 28 Закона «О защите прав потребителей»  при нарушении застройщиком установленных договором сроков выполнения работы он должен уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1/300  рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
До принятия постановления пленума Верховного суда  РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» суд могут уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ). В настоящее время согласно  п. 32 Постановления № 17 разъясняется, что размер неустойки, установленной в ст. 23  Закона «О защите прав потребителей», не ограничивается какой-либо предельной суммой. Данное положение может привести застройщика к банкротству при выплате пени дольщикам. С  другой стороны данное положение должно стимулировать застройщика к соблюдению условий договора и соблюдению срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию своевременно.
Рассмотрим расчет пени при условии, что дом не введен в эксплуатацию с просрочкой 1 год (365 календарных дней)
2000000 руб.*8,25%*1/300*365дней*2 =389333  руб.
2000000  руб.  стоимость квартиры по договору долевого строительства;
8,25% - ставка рефинансирования ЦБ РФ
2 – коэффициент, так как дольщик – гражданин, согласно  п.2 ст. 6 ФЗ РФ № 214  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Предположим, что в доме 50 квартир одинаковой площадью и иных квартир в доме нет. Общий доход застройщика составил при вышеуказанных условиях 100000000 руб.  (2000000 руб.*50 квартир). Следовательно,  если все дольщики-потребители обратятся с исками в суд о взыскании  пени с застройщика, то последний понесет расходы в сумме 19466650 руб. (389333руб.*50) или 19,5 %.  В данном случае застройщик, не желая потерять свою прибыль, может начать «закладывать» расходы по выплате будущей неустойки в цену покупателю при продаже квартир.
�ннЬ T � � � P� с такими благами, как жизнь и здоровье, требует установления в рамках специального регулирования более детальных правил, регламентирующих предоставление гражданам медицинской помощи в различных формах".
Представляется, что вышеизложенные рассуждения могут быть в полной мере отнесены и к обязательствам об оказании образовательных услуг. В этом смысле нормы Проекта о договорах об образовании и о целевом приеме и обучении вполне могут рассматриваться в качестве специальных по отношению к общегражданским. Гражданско-правовую природу договора об оказании образовательных услуг подтверждает и судебная практика.[7] Поэтому остается только сожалеть, что настолько актуальный для науки и практики вопрос о правовой природе образовательных отношений, в частности, договорных, остался нерешенным законодателем.
Не может не вызывать сожаление отсутствие в Проекте норм о порядке и способах возмещения вреда, причиненного студенту некачественным оказанием образовательных услуг. Интересно, что один из первых проектов Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации»[8] прямо устанавливал правило о привлечении образовательной организации к ответственности за предоставление образования ненадлежащего качества и обязывал к возмещению ущерба, причиненного обучающемуся некачественным образованием (ч. 7 ст. 28). В части 1 ст. 46 данного проекта под ущербом, причиненным некачественным образованием, понимался ущерб, причиненный вследствие невыполнения в существенном объеме по вине организации, осуществляющей образовательную деятельность, требований, установленных федеральным государственным образовательным стандартом, образовательными стандартами, устанавливаемыми университетами, и (или) образовательной программой. В случае признания обучения некачественным студент вправе потребовать от вуза ликвидации недостатков качества образовательных услуг за счет средств вуза. Перечень предъявляемых студентом требований исчерпывающе определялся частью 2 ст. 46: прохождение повторного обучения в необходимом объеме в этой же  организации; прохождение повторного обучения в необходимом объеме в другой  организации, осуществляющей образовательную деятельность; выплата соразмерной денежной компенсации без прохождения повторного обучения.
Помимо этого обучающийся вправе потребовать также полного возмещения убытков и морального вреда, причиненных некачественным образованием.
Остается только сожалеть, что в окончательном варианте проекта, внесенном в Государственную Думу Российской Федерации, сохранилась лишь норма, ничего принципиально нового непривносящая в образовательную практику: «Образовательная организация несет ответственность в установленном законодательством Российской Федерации порядке за невыполнение или ненадлежащее выполнение функций, отнесенных к ее компетенции, за реализацию не в полном объеме образовательных программ в соответствии с учебным планом и графиком образовательного процесса, качество образования своих выпускников, а также за жизнь и здоровье обучающихся и работников образовательной организации во время образовательного процесса» (часть 7 ст. 28 Проекта).


[1] Проект Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации», внесенный Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 июля 2012 г. № 1386-р в Государственную Думу Российской Федерации // [http://www.lexed.ru/obr/2012/?proekt070812.html].
[2] Пояснительная записка к Проекту //  http://www.lexed.ru/obr/2012/?poyas_osn.html.
[3] Полную хронологию работы по разработке проекта Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» (2009 – 2012 г.г.) см.: [http://минобрнауки.рф/документы/1249].
[4] См., например: Об изменении условий проведения эксперимента по государственной поддержке предоставления образовательных кредитов студентам образовательных учреждений высшего профессионального образования, имеющих государственную аккредитацию: Постановление Правительства РФ от 28 августа 2009 г. № 699 // СЗ РФ. 2009. № 37. Ст. 4413.
[5] Об остроте дискуссий свидетельствует, например, статья В.М. Сырых «Не может быть» – основной аргумент оппонентов образовательного права», опубликованная в Ежегоднике российского образовательного законодательства (Том 6. М. 2011 С. 7-24).
[6] Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Мартыновой Евгении Захаровны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 779 и пунктом 2 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного Суда РФ от 6 июня 2002 г. № 115-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2003. № 1.
[7] См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2010 по делу № А56-6767/2010, от 12.08.2010 по делу № А56-74250/2009, от 01.07.2009 № А56-42097/2008.
[8] Проект федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» (по состоянию на 1 июля 2010 г.) // [http://www.lexed.ru/obr/?proekt.html]
� !l n @�� �� mso-bidi-language:AR-SA'>[9] Arthur R.Miller, Michael H.Davis. Intellectual Property: Patents, Trademarks and Copyright. — St.Paul, Minn. West Publishing Co., 1990. —437 p.
[10] Товарные   знаки.   Историография.   Построение.   Использование. Регистрация / Автор-составитель Ю.Сокольников. — М.: Изд. дом. "Тигра", 2000.—179с.
[11] Восканян   Р.С.    Экономическое,    правовое   и   функциональное значение     товарных     знаков     в     условиях     действия     нового хозяйственного механизма// Конспекты лекций цикла "Переход на патентную форму охраны изобретений": Сб. / ВНИИПИ. — М.: ВНИИПИ, 1991.— С.1-10.
[12] Ариевич  Е.А.  Рекламная  функция товарного  знака // Вопросы изобретательства. — 1981. — № 7. — С.40-43.
[13] Жохов   В.П.   Практика   разработки   и   использования   товарных знаков // Вопросы изобретательства. — 1984. — № 7. — С.37-41.
[14] Машкин      Б.И.      Справочник      для      предпринимателей      по изобретательству и рационализации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2000. —187 с.
[15] Волков СИ., Восканян Р.С. Товарные знаки в условиях рыночной экономики. — М.: Малое предприятие "Путь", 1991. — 116 с.
[16] Ариевич  Е.А.  Рекламная  функция товарного  знака // Вопросы изобретательства. — 1981. — № 7. — С.40-43.
[17] Зинкевич Е.В. Визитная карточка предприятия // Интеллектуальная собственность в Беларуси. — 1999. — № 3. — С.24-29.
[18] Казаков В.П. Стандарт предприятия на товарный знак // Вопросыизобретательства. — 1976. — № 6. — С.56.
[19] Шестимиров А.А. Товарные знаки: Учеб. пособ. — М.: ВНИИПИ, 1995. —293 с.
� r'% 0 �� m� %BE%D1%8F%D0%B1%D1%80%D1%8C%202012%20%D0%A0%D0%90%D0%9F/%D0%A1%D0%B5%D0%BA%D1%86%D0%B8%D1%8F%201.docx#_ftnref24" name="_ftn24" title="">[24] BVerfG, Beschluss v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93 = NJW 1993, 2035 – 2037.
[25] BVerfG, Beschluss v. 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03 = WuM 2004, 80 – 81.   

Комментариев нет:

Отправить комментарий