Филатова Ульяна Борисовна к.ю.н., доцент, заведующая кафедрой гражданского права ВСФ РАП, г. Иркутск Договорное регулирование в праве общей собственности в контексте реформирования гражданского законодательства России на современном этапе

Филатова Ульяна Борисовна

к.ю.н., доцент, заведующая кафедрой

гражданского права ВСФ РАП, г. Иркутск

Договорное регулирование в праве общей собственности в контексте реформирования гражданского законодательства России на современном этапе

Договорная форма решения всех вопросов при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, обеспечивает равные условия для их реализации каждым из сособственников. Значение договорного регулирования в отношениях совместной и долевой собственности различно. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Таким образом, договор в праве совместной собственности является юридическим фактом, прекращающим отношения совместной собственности и последствием его незаключения является сохранение законного режима совместной собственности супругов.

Иную роль призвано играть договорное регулирование в праве общей долевой собственности. Оно носит дополняющий правовому регулированию характер,  отражающий индивидуальность конкретных отношений общей долевой собственности и призван учитывать все нюансы взаимодействия сособственников. Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении  согласия – в порядке, установленном судом. Закон не содержит прямых предписаний о том,  какими правилами должен руководствоваться суд при разрешении такого рода дел. Данные правила были сформулированы в п. 37 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации»[1]. Согласно данному пункту, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Таким образом, можно сделать вывод, что заключение договора является предпочтительным способом регулирования отношений общей долевой собственности, в случае его незаключения суд, определяя порядок пользования общим имуществом, по сути, выясняет достигнутые ранее договоренности относительно пользования, которые сложились между сособственниками и существовали на протяжении определенного времени.

ГК РФ неоднократно упоминает о наличии такого договора в праве общей долевой собственности, например п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, ст. 248, ст. 252. Однако закон не определяет содержание данного договора и его форму, и вообще всегда упоминание об этом соглашение осуществляется как бы вскользь.  На наш взгляд, договор заслуживает более детальной регламентации, и в некоторых случаях обязательности его заключения,  которая бы отвечала интересам сособственников и облегчила бы разрешение споров в суде.

Советское законодательство, по сравнению с современным, более внимательно относилось и к форме такого соглашения, и к последствиям его заключения. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в ст. 124 устанавливал правило, согласно которому нотариально удостоверенное соглашение между участника­ми общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособ­ленными помещениями дома обязательно и для лица, которое впоследствии приобретает долю в праве собственности на этот дом. Как указывал Г. П. Бату­ров, при таких формах фиксации состоявшееся между сособственниками со­глашение не может не стать известным покупателю доли. Согласившись же на покупку при полной осведомленности о состоявшемся соглашении, он должен считаться принявшим и все вытекающие из этого соглашения правовые послед­ствия[2].

Договорное регулирование отношений между сособственниками широко применятся, и имеет достаточное правовое регулирование в европейских правопорядках, в первую очередь, в отношении недвижимого имущества. Так, согласно §§ 746, 1010 ГГУ[3] договор между сособственниками в отношении недвижимого имущества может быть зарегистрирован сособственниками в поземельной книге, в этом случае он будет действителен для третьих лиц, приобретающих долю в будущем. Данный договор является гарантией бесконфликтного существования общности даже при смене собственника доли.

Отсутствие регистрации правил внутреннего регулирования в поземельной книге влечет  недействительность этих правил в отношении третьих лиц. Немецкая судебная практика исходит из того, что если продавец доли принял на себя обязательство из внутренних правил и не зарегистрировал их в поземельной книге, он несет ответственность за неисполнение правил общности, так как, подписывая их, он должен был понимать, что они имеют значение и для приобретателей доли в будущем. Это является основанием для привлечения его к ответственности.

Аналогичные нормы, существуют в Австрийском и Швейцарском гражданском законодательстве.

К безусловным достоинствам Проекта изменений ГК РФ[4] относится усиление роли договорного регулировании отношений между сособственниками. Согласно пунктам 4 и 5 ст. 277 «Соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме. Каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью. При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество». 

В целом норму, закрепленную в пунктах 4 и 5 ст. 277 Проекта можно оценить только положительно. Но, думается, помимо формы, необходимо детально регулировать содержание такого договора, законодательно установив его существенные условия, и тем самым определив круг конкретных вопросов по которым собственники должны достичь соглашения, что значительно бы облегчило практическое применение этой статьи.  Перечень существенных условий данного соглашения может выглядеть следующим образом:

1.                     Порядок и способ принятия решений, касающихся владения и пользования имуществом. (Определение круга вопросов требующих единогласного решения, кроме предусмотренных законодателем, возможность применения принципа большинства к распоряжению имуществом в виде передачи имущества в пользование).

2.                    Порядок несения расходов по содержанию общей вещи.

3.                    Мероприятия, осуществляемые отдельным сособственником.

4.                    Закрепление или исключение применения преимущественного права покупки.

5.                     Порядок  осуществления правомочия пользования имуществом (пользование вещью пропорционально доле, поочередное пользование всей вещью, одновременное пользование всей вещью; пользование самими сособственниками либо предоставление в пользование вещи третьим лицам). В случае пользования, пропорционального доле, должны быть обозначены реальные доли в вещи, переданные в пользование каждому из сособственников. В случае повременного пользования, необходимо определить периоды пользования.

6.                     Способ управления имуществом (самостоятельное управление либо назначение управляющего).

7.                     Процедура прекращения отношений общей долевой собственности. (Продажа вещи посредством проведения торгов или обычных мероприятий по продаже вещи, продажа среди сособственников либо среди любых лиц).

         Данный перечень вопросов – это минимум, который требует согласования для эффективного регулирования отношений между сособственниками.

         Договор между сособственниками в праве общей долевой собственности имеет очень большое значение, а потому заслуживает более внимательного отношения законодателя.

---

[1] Российская газета. 1996. № 152.

[2] Батуров,Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. М., 1978. С. 89.

[3] Bürgerliches Gesetzbuch Bundesrepublik Deutschland vom 18. August 1896 RGBI. S. 195 Inkrafttreten am 1. Januar 1900.

[4] О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Проект федерального закона. Дата первой официальной публикации: 07.02.2012//http: // www.rg.ru/2012/02/07/gk-site-dok.html

ormal � e ' P� @�� ttom:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align: justify;text-indent:-.7pt;line-height:normal;background:white'>[6] Olfaktorische, gustatorische und haptische Marken. Marken-Orchideen als innovative Wirtschaftsguter // WRP. — 1999. — Vol.45, № 6. — P.575-579.

[7] Адуев  А.Н.,  Белогорская  Е.М.  Товарный  знак  и  его  правовое значение. — М.: Юридическая литература, 1972. — 70 с.

[8] Нефедова Л.Д. Товарные знаки и их роль в управлении качеством продукции. — М.: ВНИИПИ, 1982. — 60 с.

[9] Arthur R.Miller, Michael H.Davis. Intellectual Property: Patents, Trademarks and Copyright. — St.Paul, Minn. West Publishing Co., 1990. —437 p.

[10] Товарные   знаки.   Историография.   Построение.   Использование. Регистрация / Автор-составитель Ю.Сокольников. — М.: Изд. дом. "Тигра", 2000.—179с.

[11] Восканян   Р.С.    Экономическое,    правовое   и   функциональное значение     товарных     знаков     в     условиях     действия     нового хозяйственного механизма// Конспекты лекций цикла "Переход на патентную форму охраны изобретений": Сб. / ВНИИПИ. — М.: ВНИИПИ, 1991.— С.1-10.

[12] Ариевич  Е.А.  Рекламная  функция товарного  знака // Вопросы изобретательства. — 1981. — № 7. — С.40-43.

[13] Жохов   В.П.   Практика   разработки   и   использования   товарных знаков // Вопросы изобретательства. — 1984. — № 7. — С.37-41.

[14] Машкин      Б.И.      Справочник      для      предпринимателей      по изобретательству и рационализации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2000. —187 с.

[15] Волков СИ., Восканян Р.С. Товарные знаки в условиях рыночной экономики. — М.: Малое предприятие "Путь", 1991. — 116 с.

[16] Ариевич  Е.А.  Рекламная  функция товарного  знака // Вопросы изобретательства. — 1981. — № 7. — С.40-43.

[17] Зинкевич Е.В. Визитная карточка предприятия // Интеллектуальная собственность в Беларуси. — 1999. — № 3. — С.24-29.

[18] Казаков В.П. Стандарт предприятия на товарный знак // Вопросыизобретательства. — 1976. — № 6. — С.56.

[19] Шестимиров А.А. Товарные знаки: Учеб. пособ. — М.: ВНИИПИ, 1995. —293 с.

� r'% 0 �� m� %BE%D1%8F%D0%B1%D1%80%D1%8C%202012%20%D0%A0%D0%90%D0%9F/%D0%A1%D0%B5%D0%BA%D1%86%D0%B8%D1%8F%201.docx#_ftnref24" name="_ftn24" title="">[24] BVerfG, Beschluss v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93 = NJW 1993, 2035 – 2037.

[25] BVerfG, Beschluss v. 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03 = WuM 2004, 80 – 81.